Imóveis alfacinhas

Não é só a grande crise imobiliária nacional que está a afetar os preços praticados em Lisboa. Já se sabe que, por todo o país, os valores negociados das casas estão em queda. Estimamos que, na capital, a desvalorização média tenha sido de 15% desde os máximos atingidos no primeiro semestre de 2010, dos quais 8% registados nos últimos 12 meses. Apesar da queda, a descida não deverá ficar por aqui: há uma pressão demográfica para a redução de preços. Embora o número de alojamentos em Lisboa tenha subido (aumentou de 288 mil em 2001 para 324 mil em 2011, distribuídos por 52 mil edifícios, mostra o Instituto Nacional de Estatística), o número de residentes desceu. Segundo os Censos de 2001, havia 565 mil habitantes nesse ano. Em 2011, a população tinha descido para 548 mil, um decréscimo de 17 mil habitantes. Apesar disso, o número de famílias aumentou para 244 mil (eram 234 mil em 2001), de acordo com o Censos de 2011.

Juntando esta pressão demográfica ao aumento da carga fiscal em 2013 e, consequente, à redução do rendimento das famílias, bem como à continuação das políticas de restrição de crédito pelos bancos, acreditamos que os imóveis alfacinhas não têm espaço para valorizar nos próximos anos.

Desvalorizações até 54%

A metodologia de avaliação de imóveis da Proteste Investe, que analisa a rentabilidade potencial da compra de imóveis para arrendamento numa perspetiva de longo prazo (no mínimo uma década), gera recomendações de venda para as principais zonas residenciais da cidade de Lisboa, que engloba 53 freguesias nos seus 85 quilómetros quadrados. A nossa análise inclui as freguesias mais populosas, como Santa Maria dos Olivais (51 mil habitantes), mas exclui as que têm menos gente, como as freguesias do Castelo, da Madalena e dos Mártires (todas com menos de 400 habitantes).

É através da comparação dos preços de compra publicitados em vários sítios na Internet com os valores de arrendamento de imóveis semelhantes que os analistas da Proteste Investe conseguem aferir quais as zonas em que é necessária uma maior desvalorização nos preços até se atingir o valor justo de avaliação.

Os preços dos apartamentos T1 em Lisboa têm de descer, em média, 34% para chegarem a um valor justo, segundos os cálculos da nossa equipa. Os preços dos T2 têm de cair cerca de 39%. No mapa da página ao lado, pode analisar as várias localizações de Lisboa: para cada uma, indicamos, além do preço médio de mercado, o preço máximo a pagar na aquisição, que incorpora o valor justo de avaliação.

É em Campolide e na Lapa que a redução de preços teria de ser mais acentuada. Os apartamentos T2 na Lapa têm de desvalorizar, em média, 52% para atingir os nossos valores justos de avaliação. Os preços dos T1 na zona de Campolide têm de cair 54% para ficarem a níveis aceitáveis.

O Beato e Marvila são as áreas onde os preços dos T1 estão mais próximos dos seus valores justos. Mesmo assim, teria de se registar uma desvalorização de 21%. Os preços dos T2 na zona dos Anjos, dos Arroios, da Estefânia e da Penha de França também estão mais próximos dos valores justos, embora necessitem de uma queda de 24% para lá chegar.

Oportunidades na reabilitação

Uma das quatro grandes prioridades estratégicas do novo Plano Diretor Municipal (PDM) de Lisboa, que entrou em vigor no último dia de agosto, é “regenerar a cidade consolidada”. Para isso, o PDM, que é um instrumento de planeamento territorial que classifica o solo e estabelece a estratégia de desenvolvimento do território, pretende promover a reabilitação dos edifícios da capital, bem como recuperar e rejuvenescer a população e dinamizar o mercado de arrendamento.

No âmbito da reabilitação urbana, o município passou a considerar todo o perímetro da cidade como área de reabilitação urbana. Desse modo, qualquer prédio urbano localizado nesta área que seja objeto de uma ação de reabilitação pode usufruir de vários benefícios fiscais, que podem tornar o investimento imobiliário na cidade mais atrativo. Em caso de arrendamento, as rendas recebidas são tributadas autonomamente à taxa reduzida de cinco por cento.

Simultaneamente, os proprietários ficam isentos de pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis por um período de cinco anos, o qual pode ser prorrogado por mais cinco anos. Na alienação do imóvel com mais-valia, os ganhos são tributados à taxa reduzida de 5%. Além disso, a primeira operação de venda após a reabilitação do imóvel fica isenta de Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.

Fonte JdN | DECO

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