Vender a casa e continuar a habitá-la

A actual conjuntura económica está a complicar a vida a muitos portugueses. A dificuldade em pagar o empréstimo da casa já começou a atingir várias famílias e nem sempre é fácil encontrar soluções. A venda de casas é cada vez mais difícil, com os bancos a negar muitos pedidos de crédito.

Neste artigo, a Deco fala de uma possível ajuda: a venda da casa com reserva de usufruto. É a possibilidade de vender a habitação a outra pessoa, mas continuar a morar nela durante um determinado tempo. O dinheiro arrecadado com o negócio pode ser o “balão de oxigénio” necessário para equilibrar as finanças. Esta também pode ser a opção de um casal de reformados que precise de fazer um tratamento médico caro, por exemplo, mas não tem orçamento para tal. Ao optar por este negócio, consegue a verba necessária e pode acordar com o comprador continuar a viver na casa até ao fim dos seus dias.

Em ambas as situações, há que analisar com cuidado as vantagens e os inconvenientes do negócio.

Preço da casa tem de atrair

Apesar de pouco frequente em Portugal, a venda de uma habitação com reserva de usufruto ocorre, na maioria dos casos, entre pessoas idosas e familiares destas ou senhorios. No último caso, é uma forma de garantir a propriedade da casa com a morte dos arrendatários. Regra geral, a casa é vendida por um valor inferior ao de mercado e os idosos ficam nela até morrerem. Contudo, nada impede que seja uma alternativa para quem está em situação financeira complicada. Por vezes, o facto de se conseguir liquidar o empréstimo da casa é suficiente para recompor o orçamento. Mas quem opta por esta solução deve ter presente que dificilmente irá conseguir um comprador que aceite comprar a casa com reserva de usufruto vitalício. Em especial se o vendedor for novo ou de meia idade. O mais certo é terem de acordar um prazo para a permanência na casa.

Outro aspecto a considerar pelo vendedor é o preço do imóvel. Convém que seja abaixo do valor de mercado, para ser mais fácil encontrar interessados e compensar a espera até a casa ficar livre. Se o objectivo da venda for a liquidação de um empréstimo, só compensa se o montante em dívida for inferior ao preço da casa. Caso contrário, são preferíveis outras soluções, como negociar a dívida ou, em último caso, entregar a casa ao banco.

Quanto ao prazo, se não for estipulado no contrato, termina quando o usufrutuário morrer. Esta é a melhor solução para vendedores idosos. Se forem pessoas mais novas, já convém definir um prazo para o usufruto (por exemplo, 10 anos). Caso contrário, será difícil encontrar comprador.

Este negócio interessa, sobretudo, a quem dispõe de dinheiro para investir e não tem pressa em habitar a casa. É o caso de pais com filhos pequenos, que aproveitam para comprar uma casa para quando aqueles forem adultos.

É importante ter capitais próprios, pois dificilmente os bancos concedem um empréstimo numa venda destas. Uma vantagem para o comprador é haver uma redução no valor que serve de cálculo ao IMT. A percentagem a abater depende da idade do vendedor: quanto mais velho, menor a dedução (ver quadro). Se for um casal com idades diferentes, considera-se o elemento mais novo.

Usufrutuário pode arrendar

Após a concretização do negócio, para que tudo decorra sem problemas, tanto o vendedor, que passa a usufrutuário, como o comprador, agora proprietário, têm direitos e obrigações a respeitar.

O usufrutuário tem poder de uso, fruição e administração sobre a casa. Tal significa que pode trespassar, arrendar ou emprestar o seu direito. Assim, se arrendar a habitação, cabe-lhe celebrar o contrato, receber a renda e terminar o arrendamento, quando aplicável.

Se o usufrutuário, já idoso, tiver de ir para um lar, por exemplo, a família também pode arrendar o imóvel e receber as rendas até aquele morrer. Nesta situação, apenas há que garantir que o inquilino sabe que está a adquirir um direito que termina com a morte do vendedor.

Quaisquer danos que ocorram são da responsabilidade do usufrutuário. A este também cabem as reparações necessárias para manter a casa em bom estado. Acima de tudo, tem de respeitar o destino económico do bem, ou seja, não pode transformar uma casa de habitação num armazém, por exemplo.

Quaisquer impostos e taxas são da responsabilidade do usufrutuário. É o caso do IMI e da taxa de conservação de esgotos, por exemplo. Se a casa estiver arrendada, as rendas terão de ser mencionadas na declaração de IRS.

Tal como aquele pode arrendar a casa, o proprietário, se estiver cansado de esperar, pode vendê-la. Neste caso, o usufruto mantém-se, mas passa a haver um novo proprietário. Caso seja necessário um empréstimo com hipoteca para concretizar a venda, é necessária a autorização do usufrutuário. Mas este não tem qualquer interesse em recusar.

As obras para melhoramento da habitação são da responsabilidade do proprietário. O usufrutuário é obrigado a consenti-las, desde que não reduzam o valor da casa.

Também as reparações extraordinárias cabem ao proprietário, excepto quando se devem a má administração do vendedor (neste caso, será este a pagá-las). A necessidade de qualquer reparação extraordinária deve ser comunicada pelo usufrutuário através de uma carta registada com aviso de recepção. Se as obras forem urgentes e o proprietário não as realizar ou se remeter ao silêncio, o vendedor pode fazê-las, pagá-las e exigir o dinheiro mais tarde. Caso não obtenha a importância que gastou, resta-lhe recorrer aos julgados de paz, se o valor o permitir, ou ao tribunal, sendo que esta solução é mais morosa.

Documentos para o negócio

– Além da identificação das partes envolvidas, são precisos vários documentos. Obtém a certidão do registo predial do imóvel ao balcão de uma conservatória do registo predial ou na Net. Custa 15 euros.

– A caderneta predial é emitida pela repartição de finanças. Em alternativa, pode descarregá-la gratuitamente do portal das finanças, se estiver registado.

– A licença de utilização é emitida pela câmara municipal do imóvel. Fica dispensado se aquele for anterior a 13 de Agosto de 1951, mas o facto terá de vir mencionado na caderneta. Custa cerca de cinco euros.

– Precisa de pagar o IMT antes de fechar o negócio. Este imposto é calculado a partir do valor de venda da casa e após ser deduzida a percentagem correspondente à idade do vendedor (ver quadro abaixo).

– A compra e venda com usufruto é formalizada por documento particular ou, o mais comum, escritura pública. Esta pode ser feita num cartório notarial, através do serviço Casa Simples, Casa Segura ou do Casa Pronta ou numa conservatória do registo predial. No serviço Casa Pronta paga-se menos.

Venda com usufruto | Menos IMT para o comprador

Idade do usufruário  Percentagem
Menos de 20 anos  80
Menos de 25 anos  75
Menos de 30 anos  70
Menos de 35 anos  65
Menos de 40 anos  60
Menos de 45 anos  55
Menos de 50 anos  50
Menos de 55 anos  45
Menos de 60 anos  40
Menos de 65 anos  35
Menos de 70 anos  30
Menos de 75 anos  25
Menos de 85 anos  20
Menos de 85 anos  15
85 ou mais anos  10

Como calcular: Ao valor de venda subtrai-se a percentagem correspondente à idade do vendedor. Por exemplo, se um casal reformado com 65 anos vender a sua casa por 100 mil euros, o preço que servirá de base para cálculo do IMT será 70 mil euros (100.000 euros – 30%)

Fonte DECO

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